反倒挂8000元杭州临安二手却卖不

最近杭州最风光的板块，莫过于临安。先是4月16日，中天以封顶价元/㎡+5%自持，“闪电”拿下青山湖科技城宅地，创新高。再是4月23日，荣盛檀越府（青山湖科技城）以2万均价，推出套毛坯高层，吸引组登记，成为开年后临安首个摇号盘。前天线上选房，一个多小时即售罄。更夸张的是，毛坯洋房均价高达2万2，同样不愁卖。前期房源悉数卖出，最近又加推了一批。当然，最重量级的事件，还是地铁16号线，让临安成为杭州首个开通城轨的郊区。借助地铁利好，临安楼市似乎再度进入亢奋。据统计，4月临安商品房共成交套，创近10个月新高，环比大涨.74%。与去年同期，不相上下。杭州各区中，仅次于余杭、萧山。02由于限价，杭州楼市板块的热度高低，基本遵循这样的规律：即一二手倒挂越厉害，新房越畅销，土拍越激烈。反之，新房中签率走高，土拍低溢价。但“疯狂”的临安，却是反向操作。以青山湖科技城为例，目前二手市场上的主力越秀星汇城，89㎡高层小户型成交价，带装修的大概1万8。若跟檀越府比较，反而便宜了4千左右，是不是很另类？更大的反差，还在后面。据土地出让公告，近期已成交宅地，未来新房精装限价高达元/㎡，含元/㎡装标。也就是说，“反倒挂”程度是惊人的元。03按照常理，这么明显的价差摆在面前，大家应该优先买二手房啊。可青山湖科技城，再次不走寻常路。“复工后，整个板块一个月成交的二手房，不超过50套。”当地某中介门店负责人说。由于成交量远不如新房，几乎所有中介的业务重心，都不是二手房，而是主力做新房分销、带客户拿佣金。不过，该负责人也表示，地铁开通后这段时间，二手房相对更容易成交了。但仅此而已，价格涨不上去，客户也没有明显增多。贵的新房门庭若市，便宜的二手房门可罗雀，为什么？“因为买新房的大多是外地投资客，比例可能有50%。而二手房买家主要是自住客，板块人口导入量并不足。”中介分析道。对于投资客占比，中介或许还是低估了。据我了解，檀越府最近这次高层推盘，组登记客户中，高达70%来自杭州以外。洋房投资客比例，甚至高达80%。04说起投资客，临安应该是杭州最大的根据地了。但最招摇的时候，可不是现在，而是年8月撤市设区前后。知道当时有多疯狂吗？不仅是杭州人，温州、台州，乃至全国其他地方的投资客，早在官宣前，就闻风杀过去了。因为临安有地铁预期，总价门槛低，关键还不限购。“听说临安的房子，抢得一套都不剩了”、“整个临安都买不到房子了”……看看当时的新闻报道。记得撤市设区后几天，我还专门跑了一趟临安，售楼处里碰到了不少投资客，结果发现根本没房子卖。其实倒不是没房源，而是来不及开盘。也是在那一段时期，临安房价开始跳涨。同样以越秀星汇城为例，年6月一期最后的开盘价，只有1万1-1万2。但2个月后，前期交付房源的二手挂价已高达1万5。后续临安新推售的房源，不少都要求一次性付款，加捆绑车位，甚至还需茶水费。青山湖普通高层的二手房成交价，更一度超过2万。“那是最疯狂的时候，也是最容易出业绩的时刻。”中介回忆道。下半年后，杭州楼市进入调整，板块分化随之出现。作为远郊板块，新房备案价持续上升、供应却井喷的临安，立马成了反应最明显的板块之一。特价房、首付分期、甚至送车位等变相打折现象，接连涌现。但凭借不限购、低门槛优势，加之分销团队的极力引导，像青山湖科技城这样的板块，依旧能吸引到大批外来投资客。可以说，是投资客撑起了这里的新房市场。但调整下滑的二手房市场，就没那么好运了。一是投资客倾向于买新房，很少主动入手二手房；二是出售二手房的主体，也是投资客。难道叫投资客接盘投资客？更关键的是，青山湖科技城仍处于发展阶段，导入人口有效，自住需求不足以支撑规模庞大的二手房市场。这正是新房贵、二手房便宜的主要原因。06所以，当地铁真的通车了，许多投资客尴尬地发现，几乎赚不到什么钱。来看三个故事。一个是A先生，G20前低位投资了一套星汇城㎡三房，因为是顶楼特价房，总价80万出头。一路持有到去年上半年，出于对临安的不看好和摇红盘的需要，A先生以总价万挂牌了房子，折合单价1万4。结果一个月几乎无人问津，一听顶楼和价格，就没兴趣了。为了卖房，A先生一度加了几十个中介
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